上海城市土地估价有限公司 林风

摘要：本文根据笔者自身的工作实践，结合对现有土地估价质量管理理论的整理，提出了土地估价质量管理是土地估价机构制定土地估价质量的方针和目标，并且通过质量策划、质量保证、质量控制和质量改进实现土地估价质量目标的过程。

土地估价质量管理具有主观性、时效性、经济性、矛盾性四大特点。主观性是指土地估价的国家标准和评审标准大部分指标都是定性的主观指标，定量的客观指标比较缺乏。时效性是指土地估价结果与估价期日密切相关，不同的估价期日会有不同的估价结果。经济性是指土地估价的质量管理实际上要在审核成本、防范成本、失败成本三者之间寻求最佳的经济均衡点。矛盾性是指土地估价质量管理在一些特定情况下会出现功能和性能越好，顾客感受就越差的结果。

土地估价质量外部影响因素主要有：法律政策、市场竞争、数据来源；内部影响因素主要有：估价人员专业胜任能力、估价人员职业道德、估价机构质量管理。

关键词：土地估价 质量管理 定义 特点 影响因素

1. 土地估价质量管理定义

在现有的权威标准中还没有关于“土地估价质量管理”的定义，我们只能通过研究分析“质量管理”和“土地估价”这两个定义，进一步归纳综合得到比较符合常理的“土地估价质量管理”的定义。

1.1质量管理定义

在《GB/T 19000-2016/ISO9000：2015 质量管理体系 基础和术语》中“质量管理”的定义被表述为“关于质量的管理，包括制定质量方针和质量目标，以及通过质量策划、质量保证、质量控制和质量改进实现质量目标的过程。”[1]

在这个定义中，质量策划（quality planning）致力于制定质量目标并规定必要的运行过程和相关资源以实现质量目标；质量保证（quality assurance）致力于提供质量要求会得到满足的信任、质量控制（quality control）致力于满足质量要求；质量改进（quality improvement）致力于增强质量的能力。[2]

1.2土地估价定义

在国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会发布的《GB/T 18508-2014 城镇土地估价规程》中，“土地估价”被定义为“土地估价师根据估价目的和待估土地状况，遵循估价原则，按照一定的估价程序，在全面调查和综合分析影响地价因素的基础上，选用适宜的估价方法，对待估土地在估价期日的价格进行估算和判定的行为。”[3]

在这个定义中，强调土地估价的主体是土地估价师，特别强调土地估价的行为是遵循估价原则，按照一定的估价程序，选用适宜的估价方法等前提下展开的。这些特征与非专业人士出于想要了解土地价格行情的“自估”行为严格的区分开来。

1.3土地估价质量管理定义

综合“质量管理”和“土地估价”这两个定义，我们可以尝试给出“土地估价质量管理”的定义。土地估价质量管理是土地估价机构制定土地估价质量的方针和目标，并且通过质量策划、质量保证、质量控制和质量改进实现土地估价质量目标的过程。

这里的土地估价质量目标可以理解成：一、土地估价机构提供相关专业意见（通常以土地估价报告为载体）的高水准；二、估价结果使用者（既包括作为直接使用者的估价委托人，也包括其他间接的使用者）对于专业意见的高满意程度。

2. 土地估价质量管理特点

土地估价行业是典型的服务行业，不同于产品制造行业。因此，土地估价质量管理具有服务行业质量管理的一些特点。另外由于土地估价属于社会鉴证类的中介服务，又有着不同于其他服务行业的特点。

2.1主观性

通常的产品制造行业往往国家或者行业制定有质量标准，其质量的高低一般可以通过一些物理测量或化学检验得到比较客观的衡量，而土地估价的质量高低评判无法通过十分量化的科学指标去衡量。即便质监总局和标准化委员会发布了《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）这样的国家标准，中国土地估价师与土地登记代理人协会发布了 《土地估价报告评审规则》（中估协发〔2012〕4号）这样的评判依据，也无法完全解决土地估价专业意见（通常以土地估价报告为载体）准确程度的客观科学评价。由于土地估价本身的属性，这些国家标准和评审标准大部分的指标都是定性的主观指标，多名业内资深专家对于同一份土地估价报告得出差异较大评审结论的情况在业内屡见不鲜。因此，土地估价的质量评价具有很强的主观性。

2.2时效性

由于土地的价格是随时波动的，理论上即使是同一宗土地每天的价格都可能不尽相同，土地估价给出的专业意见必须是明确到一定时间点上的。所以同一宗土地的估价结果由于估价期日的差异而产生不同是十分正常的。因此，考察土地估价的质量必须以约定的估价期日土地市场状况为基准。例如：某宗土地2015年1月1日的市场价格是100万，土地估价师对于2015年1月1日为估价期日的估价结果是100万。到了2018年1月1日该宗土地的市场价格上涨到了200万，如果以此为依据判断土地估价师的估价结果不准确，土地估价的质量不合格，显然是不合理的。所以，土地估价的质量评价具有很强的时效性。

2.3经济性

与土地估价质量管理相关的成本主要有：审核成本、防范成本、失败成本。

审核成本是为了发现不合格的土地估价报告或确保没有土地估价质量问题而进行的各种复核、校对和审查等活动有关的成本，包括审核人员的薪资、审核场地、审核工具等的费用。

防范成本是为了防止出现土地估价质量问题而产生的费用，包括购买和维护土地估价报告撰写的辅助系统、土地估价报告撰写人员的技能培训、土地估价报告撰写质量控制各类措施等的费用。

失败成本是由于产生了土地估价质量问题而造成的损失，分为内部失败成本和外部失败成本。内部失败成本是土地估价报告送交到估价委托人之前被发现的土地估价质量问题而造成的损失，包括土地估价报告修改、返工重新撰写的时间浪费以及调查造成质量问题原因等的费用。外部失败成本是土地估价报告送交到估价委托人之后被发现的土地估价质量问题而造成的损失，包括处理投诉、重新调换合格的土地估价报告的费用、给估价委托人造成损失可能面临的赔偿、估价机构商业信誉损失等。

从成本效益的角度来分析估价机构是否提高估价质量取决于由于估价质量的提高而产生的预期效益与为了提高估价质量而需要投入预期成本的金额大小的比较。土地估价的质量管理实际上要在以上三个成本之间寻求均衡。审核成本和防范成本的投入可以降低失败成本，不过一定存在一个点，如果超过这个点时，审核成本和防范成本投入之和大于降低失败成本的益处，则再增加审核成本和防范成本就变得不经济了。所以某种程度上讲，土地估价的质量管理就是要寻找这个最佳的经济均衡点。

2.4矛盾性

在一般制造业和服务业中，产品或服务的高水准和客户的高满意程度往往是密切联系的。例如：一辆功能和性能优秀的汽车可以赢得顾客对其优秀功能和性能的良好感受。又例如：一家提供色香味俱全饭菜的饭店可以赢得顾客对美味食物的良好感受。

但是，由于土地估价属于社会鉴证类的中介服务特殊性，这两个方面就有可能出现矛盾的情况。例如：估价委托人需要申请高额的抵押贷款，对于其土地的估价结果期望往往越高越满意，所以对于土地估价机构提供准确程度很高的土地估价报告反而不满意。又例如：估价委托人需要申报土地交易税收，对于其土地的估价结果期望往往越低越满意，所以对于土地估价机构提供准确程度很高的土地估价报告也会不满意。

土地估价质量虽然大多数情况下与其他产品和服务质量一样，功能和性能越好，顾客感受就越好。但是在一些情况下也会出现功能和性能越好，顾客感受就越差的结果。这种矛盾性是产品制造行业和大多数的服务行业里几乎看不到的。

3. 土地估价质量管理影响因素

以辩证的角度分析，影响事物的因素可以归为外部影响因素和内部影响因素。土地估价质量的影响因素也可以按照外部和内部两方面加以分析。

3.1土地估价质量管理外部影响因素

土地估价质量的外部影响因素主要有：法律政策影响因素、市场竞争影响因素、数据来源影响因素。

3.1.1法律政策影响因素

在我国，土地估价行业的法律地位是1986年颁布的《土地管理法》确立的。但是，这部法律对于土地估价只做了十分原则的规定。直到2016年7月2日，十二届全国人大常委会第二十一次会议审议通过了《资产评估法》才对包括土地估价在内的各类资产评估作了较完整、较具体的法律规定。在1986年到2016年之间的三十年间，自然资源部（原国家土地管理局和国土资源部）发布了多个部门规章和相关规范文件成为土地估价行业的主要法律政策依据，详见下表所示。

表1： 土地估价行业主要法律法规和相关规范文件

资料来源：根据中国土地估价师与土地登记代理人协会网站整理

法律政策对于土地估价质量管理的影响可以从两方面来看。

首先，对于土地估价行业来说，法制建设是重要的保障。缺乏法律法规的约束，从业人员违法违规行为所应承担的法律责任就不明确，就会使一些从业者向委托人提供劣质的土地估价服务而得不到惩处。土地估价是一种提供与土地的价值（或价格）相关专业意见的服务，是比较典型的社会鉴证类的中介服务。如果没有外部的法律法规刚性约束，将服务质量完全寄托在从业人员的专业胜任能力和职业道德水准上，将加大行业的风险，也无法保证土地估价质量的提高。

其次，国家以立法形式，政府部委以部门规章和相关规范文件形式也为行业质量管理指出了方向。土地估价技术管理的相关文件规范了执业标准，如：《城镇土地估价规程》（GB/T 18508—2014）规定“由签字土地估价师所在的估价机构法人代表人签字，并加盖公章。”[4]这些对于土地估价质量的提高都有着积极的影响。

法律政策对于土地估价质量管理的影响一方面划出了“不能做什么”的底线，另一方面也给出了“应该做什么”的指南。

3.1.2市场竞争影响因素

市场竞争对于土地估价质量管理的影响也可以从两方面来分析。

首先，土地估价市场竞争越激烈，土地估价机构就越有可能通过降低土地估价收费来争取更多的业务委托。过低的业务收费将迫使土地估价机构压缩经营成本来保持必要的利润空间。而经营成本的压力也将使得土地估价机构可能缩减必要的土地估价执业程序，采用较少土地估价专业人员配置数量或者更多的雇佣资历较浅薪酬较低的专业人员，从而降低土地估价质量水平。

其次，竞争激烈的土地估价市场，也将增加土地估价机构通过迎合委托人不正当要求（如：出具价格明显偏离正常价格的估价报告）来争取更多的业务委托的可能。这将直接伤害作为土地估价质量核心指标的估价结果准确程度。

因此，市场竞争因素从两个方向通过一定的传导过程影响了土地估价质量，有可能形成“劣币驱逐良币”的情况。传导过程见下图。

图1  市场竞争影响土地估价质量传导过程图

3.1.3数据来源影响因素

数据来源对于土地估价质量管理的影响非常直接。土地估价所使用的技术参数很多有赖于土地和房地产市场数据的准确性。存在两方面原因制约了这些数据在提升土地估价质量方面发挥作用。

首先，目前有关土地出让、转让和租赁的登记价格数据在政府不动产登记部门掌握中，虽然在土地估价行业协会的组织下，可以通过支付费用取得一部分土地出让、转让和房地产买卖的登记价格数据，但是土地和房地产租赁的登记价格数据无法取得。这使得一些土地估价技术方法在使用时会遇到参数依据不足，准确性下降的问题，从而损害土地估价质量。

其次，即使可以通过支付费用取得一部分房地产买卖的登记价格数据，这些数据的真实性也存在较大问题。目前，二手房交易市场中普遍存在一种潜规则，即在签订买卖合同时使用“阴阳合同”。所谓“阴阳合同”，是指在一次房地产交易中同时签订两份价格不同的合同；或在正式合同之外另行签订一份补充协议，以该协议来确定双方真正的成交价格。当前市场上主要是做低房价类的“阴阳合同”，用于办理房地产交易过户手续，以减少买卖双方的交易税费，尤其是减少卖家的交易税费。这就造成了政府不动产登记部门掌握的房地产买卖登记价格数据中有相当比例是做低房价后不准确的数据。资深土地估价师对于这样的“整容”数据不敢使用，经验不足的土地估价师用了就会得出严重偏离市场价格的结果，土地估价质量将无法保证。

如果没有一个较为完善的信息环境，估价师难以收集到真实、准确、客观的信息资料，这样就会加大估价成本，同时也使估价师做出的价值判断因缺乏数据支持而无法保证估价结果的合理性，更难取信于社会公众。

3.2土地估价质量管理内部影响因素

土地估价质量的内部影响因素主要有：估价人员专业胜任能力影响因素、估价人员职业道德影响因素、估价机构质量管理影响因素。

3.2.1估价人员专业胜任能力影响因素

估价机构如果贸然承接一项超过自身专业胜任能力的委托，将很容易陷入困境。所以估价机构应确保全体专业人员达到并保持履行其职责所需要的专业胜任能力，以应有的职业谨慎完成所委派的工作。土地估价专业人员，即土地估价师和助理人员是土地估价工作的主体，他们的专业能力是否足以胜任土地估价工作的要求将直接影响土地估价质量的高低。专业胜任能力的要求可以分为专业知识、专业技能、专业经验三个层面。通过了土地估价师资格考试的人员只是说明具备了最基本的入门专业知识，只有通过长期的估价工作实践才能进一步提升专业知识。而专业技能、专业经验两方面更是只能依靠长期实践去提高。

自从土地估价师资格考试制度建立以来，土地估价师资格考试已经举办了约二十年，全国已经有数万人取得了土地估价师资格，考虑到相当一部分取得了土地估价师资格的人在政府机关、高等学校、研究机构、房地产开发商等处工作，专业从事土地估价工作的专职土地估价师可能不足取得土地估价师资格人数的一半。另外还有大量大学毕业不久，尚未通过土地估价师资格考试，从事辅助性工作的土地估价助理人员。不同资历的土地估价专业人员可以胜任的土地估价工作是有着明显差异的。经验较少的估价人员从事难度较大的土地估价工作就容易出现估价程序执行不到位，估价技术路线选择不合理等问题，进而影响土地估价质量。

3.2.2估价人员职业道德影响因素

职业道德是与人们的职业活动紧密联系的符合职业特征所要求的道德准则、道德情操和道德品质的总和。职业道德是一般道德在职业行为中的反映。土地估价职业道德特指从事土地估价业务的所有专业人员在职业活动中应该遵循的准则和规范。

估价通常是一项需要公正性的社会中介服务活动，同时又是一项有偿服务活动，具有明显的商业性。公正性与商业性不可避免的排斥性，要求估价师具有高水准的职业道德。根据估价职业道德的基本要求，估价机构和估价师要从形式上和实质上独立于所服务的对象和其他外部组织，不受各方当事人利益的影响。

优秀土地估价师的基本标准就是德才兼备，以德为先。因为如果没有了“德”的支撑，“能”就难以保证用对方向。土地估价机构和土地估价师的职业道德自律可以有效的帮助他们坚守“独立、客观、公正”的原则，加强执业风险的防控，保证土地估价的质量。

3.2.3估价机构管理水平影响因素

土地估价机构与质量有关的管理制度设计、建设及执行是土地估价质量管理的重要内部影响因素。

这些管理制度渗透在企业运营的各个方面，例如：在业务执行的全过程期间土地估价机构就应该建立与质量管理相关的风险控制措施，规避执业风险。在土地估价机构的人力资源分配上建立与质量管理相关的安排，难度较大的土地估价工作让经验丰富的资深土地估价师去完成，资历较浅的土地估价师只能从事难度较小的土地估价工作，做到安排的专业人员水平与工作难度相适应。在业务流程的设置上充分考虑工作成果反复校对复核的需要，降低各类差错、失误，提升出具估价成果的准确性。在薪酬体系的设计上平衡好业务数量和业务质量关系，避免出现只关注估价业务收入的增长，而忽略估价机构质量的情况。在业务档案管理制度建设上，做到档案的收集、整理、归档、保管、调阅和销毁的规范化，确保业务质量相关的估价工作底稿的长期可追溯性，便于质量管理上追究责任，追查原因。在客户维护方面，做到定期回访客户，对于客户感受及时信息掌握，为提升业务质量提供参考依据。

影响任何事物的因素无外乎来自两方面，即系统外部和系统内部，外因是事物变化的条件，内因是事物变化的根本。土地估价质量管理也同样受到土地估价执业环境和土地估价机构和人员自身条件两个方面因素的影响。根据外部土地估价执业环境并结合土地估价机构和人员自身条件，有针对性在估价业务流程中定优化改进策略，辅之以组织架构和人力资源等方面的保障措施，得以改进质量管理水平，达到提升土地估价质量管理的目的。

参考文献：

[1] GB/T 19000-2016/ISO9000：2015 质量管理体系 基础和术语[S].北京：中国标准出版社出版，2017.

[2] 李晓光.质量管理学（第二版）[M]. 北京：中国人民大学出版社，2019.

[3] GB/T 18508-2014 城镇土地估价规程[S].北京：中国标准出版社，2014.

[1] GB/T 19000-2016/ISO9000：2015 质量管理体系 基础和术语[S].北京：中国标准出版社出版，2017.

[2] 李晓光.质量管理学（第二版）[M]. 北京：中国人民大学出版社，2019.

[3] GB/T 18508-2014 城镇土地估价规程[S].北京：中国标准出版社，2014.

[4] GB/T 18508-2014 城镇土地估价规程[S].北京：中国标准出版社，2014.