论文《工程造价在企业评估中的应用》
工程造价在企业评估中的应用
浙江和诚房地产估价有限公司
原刊发于《中国不动产登记与估价》2020年9月刊
随着城市化进程的不断发展，房地产征收评估也在各地如火如荼地进行着，城市有机更新、城市品质提升的推动，环境整治、产能升级、低小散的淘汰整治也是层出不穷，原来区域内的生产性企业不断地被征收或协议收购，由此涉及到的企业征收中的价值评估问题也越来越突出，作为专业的评估机构，如何真实客观地把涉及到的被征收企业的征收补偿价值进行充分合理地测算出来，使征收人与被征收人都能够理解与接受，这就是我们面对的真实工作。
一：企业评估中需要造价的技术支持
什么是房地产估价？是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵守公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。
房地产估价主要有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等，是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示，表达出来的过程。
而生产性企业的厂房评估就是房地产估价中的一个类别，由于生产性厂房的特殊性，结构、跨度、层高等多种生产及工艺的要求，从而在实际评估中需要评估的厂房也就各不相同，跟生产配套的构筑物及附属物更是千差万别，评估时几乎没有可比的案例进行对比，要在评估中运用科学的估价方法本身就是一个科学的问题，这就需要思考怎样来估算让价值更合理更客观？
什么是工程造价？
一般工程造价就是指工程项目的建安承发包价格，完整的工程造价还要包含项目相应的各种投资费用，而生产性企业不同厂房的评估中，要是引入造价的专业知识，对不同的结构类型、不同的高度、不同的跨度的厂房时，首先对厂房的价值通过造价的方法进行建安成本的测算，才能正确客观地揭示厂房的真实价值，使其结果具有坚实的科学依据。同样对相关配套的构筑物及附属物也可以通过工程造价的专业知识进行科学的测算，在没有可比案例的情况下，造价测算肯定比估计具有说服力和可信度。
二：每年进行重置价的造价测算更新，让企业评估价值更合理
相信做企业征收评估的都会碰到这样的问题，评估初稿出去征询是否遗漏或意见时，被征收人总是会提出带有质疑的问题：“怎么评的这么低？”“你们是怎么评出来的？”等等问题。
因为生产性企业的特殊性，厂房、配套的附属设施、构筑物、设备设施平台等各不相同，所以要有足够的底气来进行合理的解释，我们的做法是融入了造价的专业技术来进行价值测算。
因为房地产评估不管采用什么方法，体现的价值都应是市场的价值，所以我们每年的年初，针对一般类的各种厂房结构以及常规跨度、高度范围内的房屋，根据上年度的材料平均价格及上年度的人工、机械等因素进行每年一次的建安成本价值的核算并考虑相关的费用进行调整，作为评估时的重置价使用，这样在实际评估时就可以直接采用，节省时间，对于特殊的不同跨度及高度的厂房，我们又有内部测算好的分级系数调整。比如厂房层高4.5米为基数，高度每超过50公分就有一档系数的调整，还有就是厂房有没有带桁车也有不同的系数，同样带桁车的，又会根据桁车起吊吨位的不同，分别进行了不同的系数进行调整。
常规类的围墙、水泥场地、附属物、构筑物、装修物也会每年进行造价测算调整，当然，对于特殊类的厂房、构筑物、附属物等，那就要单独进行必要的工程造价测算来进行评估，否则没有办法进行合理的估价。
三：造价专业知识的适用范围及专业优势
我们曾经评过一个粮食储备仓库，里面储备粮食的库房如图：
外观上看也就是砖木结构，但外墙明显跟一般的砖木结构的厂房不一样，外部墙体分三段加厚，最下面有二砖厚，据被征收人介绍，墙体内部还有保温隔热层，墙体内侧有防潮层，内地坪中间还有防潮通风道，象这样结构的厂房是肯定不能按一般的砖木结构房屋来评估的，但也肯定没有成交案例，所以我们就采用了成本法来进行评估，对于房屋的重置价，我们通过工程造价进行测算，在与被征收单位的估价解释沟通中，对方对于我们这么专业的评估也对于了充分的肯定与认可，我们解释起来也有依据，从而使征收进程能够平稳有序地进行。
同样，如图所示的构筑物：烟囱、水塔、码头等
、
大家应该知道。烟囱高度不同，价值肯定不一样，就算高度相同，底部及出烟口直径不同，价值也肯定不同，而且烟囱内衬的耐火砖的厚度高度不同，价值又会不一样，所以没有进行工程造价测算。很难凭经验来进行合理评估。
同样，水塔也是这样的情况，储水量的不同，价值肯定不同，再说水塔的做法又各式各样，有砖筒体结构的，有钢筋混凝土支架结构的，高低不一，价值差异还是很大的，所以也需要工程造价的专业测算。
尤其是印染化工企业，污水池、清水池、环保处理池等，一般池的体量都很大，如图：
有些是埋在地下的，有些是半地下的，也有全部在地面上的，形状又是各式各样，看着简单，但要让评估的价值让双方都能接受却很难，碰到这样的构筑物，我们一般会要求被征收方提供原有的图纸资料，正常情况，这么大的项目肯定会按图施工的，而征收方也会担心评估价值不到会，所以绝大多数都会提供，实在没有，我们就在数据采集的时候有所准备，就是数据采集要详细，基本能达到工程造价测算的数据要求，但同时，我们会表明因为没有图纸，隐蔽工程部位只能按常规做法进行测算，通过这样的的工程造价测算的办法，绝大多数情况双方还是都能接受的。
四：真实案例，疑难问题，精准解决
曾经我碰到过一家企业，通过核对解释到最后，说是都没有问题，就是对于那个二楼反应釜设备平台的评估价值差距太大不能接受，我们说根据现场做法进行测算过的，但对方就是不同意，他的要求是我们评估价的八倍多，其实我心里明白，老板就是要在这里找问题要价，但作为专业评估人员，做好合理的解释工作是我们的职责，反过来，你的工作做到位了，解释清楚了，老板自然也就接受了。我就再次要求老板提供图纸，但老板说是图纸找不到了，后来实在没有办法了，我跟老板说，你没图纸，那我就根据我的设计经验来当场测算，他当着征收人员的面同意了，我就在现场又采用造价测算的办法重算了一遍，从基础大小、挖土深度、混凝土垫层厚度、钢筋混凝土基础做法一个个跟他确认，上面的的柱、梁、板就不需要跟他确认了，因为有现场实量的数据，就这样在现场打开电脑，用造价工具一步步进行计算，全部算好了，我问老板还有没有遗漏的或者不对的，他说没有了，我就把结果算出来加上相关的费用后，还是跟我原来评估的结果是一致的，给他和征收人员看，结果老板说了句“不好意思我记错了”，接下来没有了问题也就一切OK了。
还碰到一家汽训公司，有个汽训坡道，象桥一样的上下坡训练用的，做在水泥地坪上的坡道，老板说是跟造座桥一样的造价，要求的赔偿价是我们评估价的四倍，我知道老板又在拿你们不了解的东西来要价了，因为我在现场评估时看过这个坡道的内部结构，我心里很清楚，我们评估没问题，但没有办法，我只有当场用造价的办法重新测算给老板看，我说里面的支撑是砖砌的，不是钢筋混凝土现浇的柱、梁，坡道也是用预应力多孔板搁起来的，根本不是钢筋混凝土现浇的，被我这么一说，老板当场就改变口气了，后来加了点防滑处理条的价，也就愉快地接受了。老板最后开玩笑地说：“你们这么专业干嘛？”。
象这样当场进行造价测算来解决问题的还有好多，在此不一一进行列举了，总之，在企业征收评估中，我们用造价专业知识来进行合理性解释，绝大多数被征收人还是愿意听你解释，乐意接受的。
当然，房地产评估的范围比较广，而生产性企业的厂房评估也只是一个比较特殊的类别，所以在评估中适合用工程造价的专业知识来测算评估，也是属于在市场没有足够成交案例的情况下的专项评估，用工程造价的专业知识来测算是生产性企业厂房构筑物及附属物等成本法评估的主要技术支撑。这样评估出来的价值在没有市场比较案例的情况下，总体来说，评估价值更合理，更有技术依据，也更能解释清楚，也更有可信度，当然也就更有说服力,也更能把握风险控制点，因此在技术风险方面也就更安全。
周林法
英国皇家特许测量师
中国注册造价工程师
中国注册房地产估价师
二O二O年七月十八日