论文：东阳市城区基准地价级别一级区域低效工业用地收购问题探讨
东阳市城区基准地价级别一级区域低效工业用地收购问题探讨
东阳市和信房地产土地资产评估事务所 王海能
东阳市城区按基准地价级别划分的一级区域位于东阳老城区和老经济开发区范围，在该区域范围现状土地用途主要为商业、居住、工业和公共管理、公共服务、及交通运输用地。现状的许多工业用地实际用途已经发生变化，普遍用于商业利用、居住、出租，即使用于工业用途，也是属于低效工业用地的整治范围。如何做好低效工业用地的清理整治工作，我作出以下探索性思考：
一、一级区域工业用地特点
在一级区域范围的工业用地由于发展起步早，部分国有出让土地在国有企业、集体企业改制时取得，国有土地出让年限已近二十年，因此存在土地使用剩余年限较短（30-35年），面积小（一般不超过10亩），用地分散、且分布在居民住宅区、商业区中间的特点。目前属于一级工业用地最集中的区域在关山路以西、汉宁路以南、望江北路以东、环城北路以南的老经济开发区范围。此类工业用地业主认为在老城区范围、地理位置优越、因此对收购价格具有很高的期望，认为每亩收购价格可以达到200-300万元。但是工业用地的性质决定了评估公司不可能用现有的方法把收购价格评到200-300万元，因此收购价格的确定和业主的心理要求存在一定的差距。
二、一级区域工业用地收价格的确定
从近两年的工业用地收购价格情况看，一级区域没有发生工业用地收储，二级区域的收购价格在80-90万元之间。在司法拍卖成交案例中由于法院拍卖房产受各种因素影响较大，成交价格高低也有很大的不确定性。从近两年的司法拍卖成交情况看：①部分工业房地产由于土地面积小，拍卖标的总金额不大，因此拍卖成交价格高。②由于部分房产处于沿街或沿主路地段，实际用途可以用商业或出租，受让者给出的成交价格偏离了工业用地的实际价值。因此结合近年来的收储工作实践，根据一级区域工业用地的特点，我对一级区域的收购价格作了如下考虑并制作了评估价格修正系数以方便评估工作的开展：
1、设置一级工业用地收购的标准宗地价格：标准宗地是指一个
区域内地段、面积大小、地形地势、开发程度、地价水平具有代表性的宗地，这里指：一个区域范围内，宗地外围达到五通（通路、通电、通讯、通上下水），内部为平整状态，剩余使用年限为30年，宗地面积大小为10亩的一宗国有土地，设定标准宗地价格为120万元/亩，具体评估时，以标准宗地的地价为比准价格，将需评估的土地的因素条件与标准宗地做比较、修正，标准宗地的因素条件对应附表一种的“一般”状态下的条件。
2、设置修正体系：地价的修正因素包括宗地临路状况、集聚程度、面积大小，剩余年限等，具体修正系数见附表。
例：假设在一级区域内有一宗2亩的工业用地，土地剩余使用年限为30年，根据设置的修正系数，临路条件、出路路面和其他因素都处于“优”的情况下，可以给出的评估价格为154.58万元。
三、探索建立收储变更用途出让后和业主分成的合作方式。
对于一级区域范围的工业用地，根据东阳城市总体规划和详细规划，对每一宗土地进行详细调查，确定每宗土地收储变更后的最佳用途。这部分工业用地由于分布在老城区，从城市发展角度来看，改变用途为商业、居住或商住用地是最有效的土地利用方式。确定收购目标后，由规划部门编制变更用途后的出让条件，重新挂牌出让。我们可以采取拍卖后土地出让收入和原业主按比例分成的方式，分成比例可以为三七（原业主30%，政府70%），拍卖后业主分成的最低价格不低于120万元/亩。根据土地供应的按排编制收购计划，成熟一家收购一家。这样即可以保证原主业的利益，也可以促使低效用地收购的顺利进行，减少财政收购资金的投入。
假设一宗工业用地面积为1亩，收储变更后用途为住宅，容积率为1.5，拍卖成交楼面价为5500元/平方，则土地单价为8250元/平方，每亩成交价为550万元，业主可以分成金额为165万元/亩。在本例中未考虑扣除上交省的提留部分，如果按上交后净收入计算分成，则应提高分成比例。
收储变更用途出让后和业主分成的合作方式也是业主可以考虑接受的方法，这种方法如果可行也可以运用到城区范围其他低效工业用地的收购中。城区低效工业用地由于收购成本高，会给收购主体带来很大的资金压力，我们需要思考的是如何有效建立这种合作分成模式，保证低效工业用地清理整治目标的完成。
2021年1月
附表一、近三年二、三级区域工业用地司法拍卖成交案例如下：
|
位置 |
所属区域 |
土地面积 （m2） |
有证房产面积 （m2） |
无证房产面积 （m2） |
成交总价 （万） |
成交日期 |
剥离后亩价 （万元/ m2） |
|
白云街道接官亭路88号（东侧地块） |
白云街道 |
676.9 |
1588.8 |
244.2 |
439.856 |
2019.5.6 |
230.99 |
|
白云街道东义路69号 |
白云街道 |
124.2 |
473.13 |
|
166 |
2019.4.16 |
433.77 |
|
白云街道杨家路101号 |
白云街道 |
4349 |
8623.14 |
|
1524.8 |
2019.4.9 |
114.76 |
|
白云街道甑山路10号 |
白云街道 |
11473 |
30660.09 |
68.6 |
4422 |
2019.3.1 |
96.37 |
|
白云街道昭德路10号 |
白云街道 |
4177 |
15805.36 |
1037.4 |
2211 |
2018.11.20 |
115.91 |
|
白云街道华山路5号 |
白云街道 |
1361 |
2120.11 |
|
346 |
2018.12.4 |
76.02 |
|
白云街道服装工业园区昭德西路(昭德路3号） |
白云街道 |
7976 |
9097.18 |
882.79 |
2103.8 |
2018.12.11 |
102.98 |
|
白云街道西城工业园区 |
白云街道 |
9233 |
23733.26 |
|
3521 |
2019.1.29 |
100.00 |
|
白云街道服装园区的工业厂房 |
白云街道 |
9110 |
16110.38 |
70.09 |
3073 |
2018.6.20 |
118.47 |
|
白云街道兴平西路260号房地产 |
白云街道 |
3400 |
9969.65 |
164.61 |
1684 |
2018.7.13 |
152.33 |
|
白云街道办事处服装工业园区的房地产 |
白云街道 |
11228 |
7930.03 |
745.26 |
1825.4 |
2018.9.7 |
63.35 |
|
白云街道梨山二路1-1号的房地产 |
白云街道 |
325.9 |
805.97 |
177.39 |
173.26 |
2017.8.29 |
184.26 |
|
白云街道汉宁路南，东针路东1号地块的在建工程 |
白云街道 |
3448 |
17912.89 |
|
2025.9 |
2017.9.5 |
80.00 |
|
白云街道办事处服装工业园区的房地产 |
白云街道 |
3280 |
6139.14 |
889.06 |
851 |
2017.9.22 |
74.79 |
|
白云街道服装工业园区的房地产 |
白云街道 |
13669 |
11191.49 |
1285.44 |
1816.9 |
2017.9.22 |
59.76 |
|
白云街道服装工业园区的房地产 |
白云街道 |
8110 |
16464.23 |
|
2319.3 |
2017.10.10 |
68.85 |
|
白云街道办事处浣纱二路6号的房地产 |
白云街道 |
380.7 |
899.08 |
23.1 |
193.9 |
2018.3.13 |
195.42 |
|
白云街道办事处浣纱一路11号房地产 |
白云街道 |
761.9 |
2184.11 |
|
570.4 |
2018.3.16 |
269.77 |
附表二、面积大小的修正系数：以10亩为基准，采用分档计算
|
面积区间（亩） |
0-2 |
2-4 |
4-6 |
6-8 |
8-10 |
10亩以上 |
|
修正幅度（%） |
118-114 |
114-110 |
110-106 |
106-102 |
102-100 |
98 |
备注：面积区间内修正系数取平均内插。
附表三 工业用地收储地价修正因素情况说明表
|
|
修正因素 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
|
|
修
正
因
素
|
面积大小 |
见具体系数修正表 |
|||||
|
交通状况 |
临路类型 |
一条主干道或二条以上 混合型道路 |
一条交通型道路或二条以上 生活型道路 |
混合型道路或 临近干道 |
生活型道路 |
专用道路 |
|
|
出路路面 宽度 |
大于 16 米 |
12-16 米 |
8-12 米 |
5-8 米 |
小于 5 米 |
||
|
集聚程度 |
—— |
—— |
工业区范围内 |
离工业区距离2KM |
离工业区距离4KM |
||
|
土地使用年限修正 |
根据公式 K =[1-1/(1+r)n]/[1-1/(1+r)35]计算，其中 r 为土地还原率，n 为待估宗地的土地使用年期 |
||||||
|
宗地形状 |
—— |
—— |
对企业布置无 影响 |
对企业布置有 一定影响 |
对企业布置有 严重影响 |
||
|
环境优劣度 |
清洁 |
尚清洁 |
轻污染 |
中轻污染 |
中污染 |
||
|
其他因素修正 |
根据宗地的其他因素如土地利用状况、职工生活便利度、地势等因素来分析确定 |
||||||
附表四 工业用地收储地价修正系数表（%）
|
|
修正因素 |
优 |
较优 |
一般 |
较劣 |
劣 |
|
|
修
正
因
素
|
面积大小 |
见具体系数修正表 |
|||||
|
交通状况 |
临路类型 |
5.0 |
3.0 |
0 |
-3 |
-5 |
|
|
出路路面宽度 |
3.0 |
2.0 |
0 |
-2 |
-3 |
||
|
集聚程度 |
|
|
0 |
0 |
0 |
||
|
土地使用年限修正 |
根据公式 K=[1-1/(1+r)n]/[1-1/(1+r)35]计算，其中 r 为土地还原率，n 为 待估宗地的土地使用年期 |
||||||
|
宗地形状 |
—— |
—— |
0 |
-0.5 |
-1.0 |
||
|
环境优劣度 |
1.0 |
0.5 |
0 |
-0.5 |
-1.0 |
||
|
其他因素修正 |
根据宗地的其他因素如土地利用状况、职工生活便利度、地势等因素，确定修正系数为±4% |
||||||
附表五 土地使用年限修正系数表
|
土地使用年限 |
修正系数 |
土地使用年限 |
修正系数 |
|
50 |
1.09 |
32 |
0.97 |
|
49 |
1.08 |
31 |
0.96 |
|
48 |
1.08 |
30 |
0.95 |
|
47 |
1.08 |
29 |
0.94 |
|
46 |
1.07 |
28 |
0.92 |
|
45 |
1.07 |
27 |
0.91 |
|
44 |
1.06 |
26 |
0.90 |
|
43 |
1.06 |
25 |
0.88 |
|
42 |
1.05 |
24 |
0.86 |
|
41 |
1.04 |
23 |
0.85 |
|
40 |
1.04 |
22 |
0.83 |
|
39 |
1.03 |
21 |
0.81 |
|
38 |
1.02 |
20 |
0.79 |
|
37 |
1.02 |
|
|
|
36 |
1.01 |
|
|
|
35 |
1.0 |
|
|
|
34 |
0.99 |
|
|
|
33 |
0.98 |
|
|