关于2021年三四季度全省土地估价机构报告抽查评审结果的通报

浙估协发〔2022〕9号

关于2021年三四季度全省土地估价机构

报告抽查评审结果的通报

各会员机构：

根据《浙江省土地估价报告抽查评审实施办法》的规定，浙估协于2022年1月至3月对全省土地估价机构2021年三四季度土地估价报告进行抽查评审工作，现将有关情况通报如下：

一、业绩上报和抽查情况

本次业绩上报工作，各机构按要求以电子邮件方式报送至浙估协，至规定上报截止日，各机构均按时按要求上报业绩清单。下半年实际应抽查80家，其中有30家机构全年都没有业绩，因此下半年实际抽查50家。

此次报告抽查实际评审了50家机构50份评估报告。被抽查的机构按要求以邮政快递的方式将提交客户的正式报告完整留档复印件，以及技术报告复印件寄达我会，经核对，送达报告与抽查报告均一致。

二、报告评审情况

本次报告评审工作采用一份报告由两个专家交换评审，当场统计报告分值的初评办法。其中对分值差异在10%以上的报告，由两位专家在相互交流后进行再次评审，得出评审结果，提交审裁专家组讨论后形成报告评审结果。2022年3月22日，我会将报告评审结果在网站上进行了公示，公示期无疑议后进行通报。

从评审结果看，本次所抽查的报告质量总体比去年有所下降。其中90分及以上3份， 89-80分19份，79-70分18份，69-60分7份，60分以下3份，合格率94%。60分以下的3份报告主要问题是：一是评审报告涉及两宗地，报告中其他部分都详细描述了两宗地情况，但技术过程只有一宗地的过程，得分权重降了25%，导致不及格。二是涉及工业用地部分的评估方法采用地方指导价修正得到，不符合规程关于评估方法的要求。三是评估报告总体上较差，成本法的基本步骤遗漏，市场比较法和成本法过程混淆在一起。

现将评审结果通报如下：

一、80分及以上土地评估机构（22家）：

浙江元盛房地产评估有限公司

浙江亿安联诚土地房地产评估有限公司

杭州信诚地产评估咨询有限公司

温州市东瓯土地价格评估事务所有限公司

浙江利达土地房地产评估咨询有限公司

浙江海德房地产土地评估规划设计咨询有限公司

绍兴市上虞土地资产评估中心有限公司

绍兴市土地评估中心有限公司

浙江恒信房地产土地评估有限公司

淳安永盛房地产土地评估有限公司

海宁市正衡土地评估有限责任公司

杭州广源和土地房地产资产评估有限公司

台州市平正土地评估咨询有限公司

宁波慈地恒欣房地产土地资产评估规划咨询有限公司

浙江永正房地产土地评估有限公司

东阳市江南地产评估咨询有限公司

宁波金土地不动产评估事务所有限公司

浙江瑞扬中瑞房地产土地资产评估有限公司

杭州鼎信房地产资产评估测绘有限公司

浙江国信房地产土地估价咨询有限公司

金华市华诚房地产土地评估有限责任公司

浙江众诚房地产评估事务所有限公司

二、80分以下至60分及以上土地评估机构（25家）：

浙江恒基房地产土地资产评估有限公司

宁波市知泰房地产土地评估有限公司

温州市瓯正房地产评估有限公司

温州市国正房地产估价事务所有限公司

兰溪兰诚知远土地房地产估价有限公司

舟山市定海舟地土地评估事务所（普通合伙）

湖州中地不动产资产评估规划有限公司

丽水市金阳不动产评估咨询有限公司

台州市天元房地产咨询评估有限公司

宁波奉化坤源地价评估有限公司

杭州绿顺地产评估咨询有限公司

丽水中茂房地产土地评估有限公司

金华富信土地房地产资产评估事务所（有限合伙）

杭州汇鑫房地产土地评估有限公司

浙江中企华资产评估有限公司

宁波仲恒房地产估价有限公司

温州天平房地产估价所有限公司

绍兴昌业房地产评估事务所（普通合伙）

杭州中意房地产评估咨询有限公司

义乌凯程不动产评估有限公司

绍兴天汇房地产评估有限公司

金华立盛资产房地产评估有限公司

龙港市港诚土地评估事务所（有限合伙）

浙江原野房地产估价有限公司

宁波信德房地产土地评估有限公司

三、60分以下土地评估机构（3家）：

浙江博大房地产土地资产评估有限公司

苍南县新苍土地评估事务所(有限合伙）

浙江广成房地产土地资产评估有限公司

三、报告的质量水平进一步加强

这次评审标准和上半年基本一致，还结合了自然资源部印发的《自然资源部办公厅关于做好2021年度自然资源评价评估有关工作的通知》（自然资办发〔2021〕39号）的文件要求，强调对多种用途混合宗地的出让评估要求分用途评估过程和结果表述。这次抽查中没有发现不符合要求的现象，值得肯定。

通过这次抽查评审，发现有部分机构对过去的一些顽疾有了改进，但是部分机构仍然没有攻克。存在的问题主要有：部分评估报告行文不够规范，没有按《土地估价规程》要求的报告标准格式行文；部分报告估价对象界定不是很全面（主要缺少对其他内容的界定）；部分报告价格定义各要素表述不全面（尤其可否分割转让的土地利用条件交代不足）、设定依据不充分，地价内涵表述不清；部分报告地价影响因素分析过于简单，各因子表述不全，而且区域因素分析中宗地所在区域的界定不尽合理；部分报告估价依据没有与时俱进，针对性较差，参照执行的法规政策是过期的、需要及时调整更新；部分报告在比较法、基准地价系数修正法等方法的测算过程中，对地价影响因子的分析对比缺乏具体地量化，对修正幅度标准的编制不够细致具体，过于笼统、随意；比较法的案例选取不尽合理；成本逼近法中对估价对象所在区域原状分析不足，取得费缺少社保补助费用等。有的报告估价方法选用不合理，不符合出让技术规范的规定。有些报告引用的数据和依据缺少时效性等。部分报告中缺失要件，如：附件中缺少估价师现场的照片、现场调查表的现象比较普遍，有的报告没有备案号、建议底价及理由、与最低限价的比较等。

希望各机构结合实际问题，规范操作，与时俱进，积极改进，力求不断改进土地估价报告的质量，取得进一步的提高。

浙江省土地估价师协会

2022年4月7日