浙江省土地估价报告质量抽查评审工作规则（修订）
浙江省土地估价报告质量抽查评审工作规则
（修订）
第一章 总 则
第一条 为加强浙江省自然资源评价评估行业管理，增强全省土地估价机构及评估专业人员的专业能力和职业素养，提高土地估价报告质量水平，建立健全土地估价报告质量动态监管机制，根据《中华人民共和国资产评估法》、《自然资源部办公厅关于印发〈土地估价行业监督管理规范〉的通知》（自然资办发〔2024〕54号）等法律法规及文件精神，浙江省自然资源评价评估协会（以下简称“浙自资估协”）依法依规组织开展土地估价报告质量抽查评审工作。
第二条 为确保土地估价报告质量抽查评审工作规范有序开展，完善抽查评审工作的操作程序，强化监督管理，切实维护抽查评审工作的公平性、公开性和公正性，特制定本工作规则。
第三条 土地估价报告质量系指执业土地估价机构依法接受委托后正式出具的土地估价报告及其土地估价技术报告（工作底稿）的综合质量状况。
第四条 土地估价报告质量抽查评审对象为截止抽查年度十二月三十一日前在浙江省自然资源厅备案的执业土地估价机构。
第五条 土地估价报告质量抽查评审工作按年度组织实施，原则上每年开展一次。工作全面采用浙自资估协工作系统平台（以下简称系统平台）线上操作方式进行。
第二章 抽 查
第六条 土地估价报告质量抽查工作主要分为业绩上报和报告抽查两个阶段。
第七条 土地估价报告质量抽查对象应及时上报年度业绩清单。具体上报时间由浙自资估协统一部署。
第八条 土地估价报告质量抽查对象上报的业绩应是机构抽查年度实际完成的全部宗地估价项目。具体格式详见附件。无宗地估价业绩的机构须提供无业绩说明。
第九条 抽查的土地估价报告从机构上报的业绩清单中由系统平台随机产生。原则上每家机构选定一份土地估价报告。
第十条 抽查选定的土地估价报告由协会及时通知被抽查机构。被抽取机构应在收到通知后规定时限内将报告上传至系统平台，逾期未上传者，报告评审时按零分处理。
第十一条 抽查上传系统平台的土地估价报告必须是机构提交委托方的土地估价报告及其土地估价技术报告（工作底稿）。报告应是机构存档原件（含签字盖章）的扫描件。
第三章 评 审
第十二条 土地估价报告质量评审工作分评审专家组初审和技术与审裁委员会复审两个阶段开展。
第十三条 评审专家组组长为技术与审裁委员会成员，负责管理协调整个初审工作和整理评审专家每一轮的初审结果；组员由系统平台根据评审报告数量在浙自资估协土地估价报告评审专家库中随机选取产生，负责评审土地估价报告。原则上每位专家评审报告数量不超过十份，并遵循回避原则。
第十四条 初审工作分三轮有序推进。第一轮，由两位专家各自独立评审每份报告，并提交评审结果；第二轮，两位评审专家在获得同一份报告的评审结果反馈后，再次审核确认第一轮评审结果，重新提交评分表；第三轮，对于在两轮评审中仍出现显著分歧的报告（差值在10%以上的），由系统平台随机提交给第三位专家开展独立评审。
初审最终结果取每份报告各位评审专家评审结果的平均值。
第十五条 复审工作主要对初审专家评分表进行全面复查、审定，特殊情形下可由复审专家集体对土地估价报告进行重新评分。复审结果作为最终评审结果提交协会专业委员会主任会议审议通过。以下情形需重点复审：①初审评分高于90分的；②初审评分差额超过10分的；③初审评分低于60分的；④经三位初审专家评审的；⑤其他需要复审的情形。
第十六条 土地估价报告质量评审工作初审阶段可采用集中评审和分散评审相结合的组织形式；复审阶段采用集中复审的组织形式。
第十七条 土地估价报告质量评审标准由浙自资估协依据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）及其他土地估价的相关规范要求，结合本省实际制定并适时修订，详见附件。
第四章 公告及结果管理
第十八条 土地估价报告质量抽查评审结果经浙自资估协专业委员会主任会议审议通过后，将在官方网站及微信公众号公示，公示期7个工作日。公示期满无异议的，按规定程序向社会公告。
公示期间有异议的，须在公示期满前以书面形式提交申诉材料。
第十九条 浙自资估协根据工作安排，不定期就评审中发现的质量问题向被抽查机构反馈，并对评审得分低于60分的估价机构进行面谈。
第二十条 浙自资估协每年对土地估价报告质量抽查评审工作进行全面总结，适时在继续教育培训会上进行解析。
第二十一条 浙自资估协根据土地估价报告质量抽查评审结果，建立各机构土地估价报告质量水平档案。
第五章 附 则
第二十二条 本工作规则的附件将根据工作实际需要适时修订完善，并及时告知各相关土地估价机构。
第二十三条 本工作规则自发布之日起施行，原《浙江省土地估价报告质量抽查评审工作规则》同时废止。本工作规则解释权归浙江省自然资源评价评估协会。
附件1：
××××（土地估价机构名称）××××年土地估价业绩清单
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序号 |
项目 名称 |
备案号 |
估价报告编号 |
委托方 |
项目 类型 |
宗地数 |
宗地 总面积 （米2） |
总估价额 （万元） |
项目完成时间 |
备案 时间 |
签字 估价师 |
项目收费 （万元） |
备注 |
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注：1、上报的业绩应是机构一年来（每年1-12月）实际完成的各类宗地评估咨询类项目； 2、项目类型栏按系统下拉菜单选填，请尽量明确项目类型，避免选择“其他类型”； 3、多宗地的评估项目，宗地总面积、总估价额为多宗地合计数据；出具价格差额的评估项目，总估价额填写两个价格总额的合计，差额值填写在备注栏； 4、遇到其他特殊的项目无法填表时，可根据表格的类似主旨，酌情填写相关内容并在备注中说明。 |
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附件2：
《××年度浙江省土地估价报告质量评分标准》
1、报告评分表
2、方法与过程表
报 告 评 分 表
机构名称： 打分人：
报告名称： 报告编号：
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评分项目 |
满分值 |
评分要点 |
得分 |
存在问题 |
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土地估价技术报告 |
第一部分总述 |
项目名称 |
1 |
估价对象明确，目的、价格类型等是否齐全 |
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估价目的 |
2 |
为谁评估，满足何种需要，估价结果应用方向 |
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估价依据 |
2 |
估价依据是否全面，有针对性、时效性 |
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价格定义 |
5 |
估价对象范围是否界定明确；市场状况、权利特征及价格类型、年期、期日、现状或规划利用条件、实际开发程度与用途、设定开发程度与用途等要素是否齐全，其理由是否清楚 |
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估价结果 |
1 |
单价、总地价、大写币种等，估价结果表述完整性 |
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需要特殊说明的事项 |
5 |
假设前提、地价内涵说明、价格定义说明、使用限制、资料来源、重要变化事项及措施、特殊处理及原因、针对性的其他特殊说明（抵押等） |
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小计 |
16 |
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第二部分估价对象描述及其影响因素分析 |
土地登记状况 |
2 |
土地来源，土地登记的各项基本要素如位置、用途、面积、四至、级别、地号、权属、证号等，无证说明理由 |
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土地权利状况 |
2 |
所有权、使用权人、年期、他项权利是否清楚，他项权利的影响等 |
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土地利用状况 |
2 |
现状利用包括建筑物状况，建筑面积、密度、容积率等，待开发土地包括具体规划条件、批准机关、日期、文件号等 |
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一般因素 |
2 |
影响地价的宏观性自然、经济、规划、建设、政策制度，房地产市场状况等齐全，有针对性、时效性 |
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区域因素 |
5 |
区域界定范围是否合理，区域概况、交通条件、基础设施、环境条件、产业集聚度、规划条件、土地利用状况等描述是否全面恰当 |
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个别因素 |
3 |
最有效利用、宗地自身条件、个别开发程度及周边微观区位因素是否全面恰当，一些特殊条件是否分析透彻等 |
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|
小计 |
16 |
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第三部分土地估价 |
估价原则 |
2 |
与方法联系选择是否得当、全面、描述是否规范正确；在本次评估中的运用是否说明 |
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估价方法与估价过程 |
50 |
主要方法占30分，次要方法占20分；两种方法不分主次则各占25分；采用三种方法评估则分别为17、17、16分。 |
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|
地价确定 |
3 |
估价结果可信度分析，最后结果确定依据和方法，权重是否合理、依据充分 |
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|
小计 |
55 |
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技术报告评分合计 |
87 |
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土地估价报告 |
土地估价报告文字说明 |
一、摘要 |
1 |
估价结果一览表、签字、盖章 |
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二、估价对象界定 |
1 |
估价对象范围界定清楚，土地还是包括其他 |
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三、土地估价结果 |
1 |
估价依据、原则、方法选择依据、方法介绍等是否齐全，结果表述合规等 |
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四、附件 |
5 |
土地证及权属资料、位置图、照片、调查表、估价师勘察照片、其他资料、机构及估价师资质（如有案例，案例位置图、照片等） |
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小计 |
8 |
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|
逻辑性、一致性 |
3 |
描述是否一致、语句是否通顺、有无错字、有无疏漏 |
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|
制作标准与设计 |
2 |
格式是否规范、制作是否美观 |
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估价报告评分合计 |
13 |
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|
总分合计 |
100 |
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|
估价报告整体协调性系数 T |
100% |
考虑上述未能涵盖的减分点，修正取值范围 90%—100% |
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|
修正后总分值 （总分合计*T） |
100 |
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|
估价报告整体评价 |
请简要点评报告的 主要优缺点 |
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|
数据真实性分析核查（如发现有数据引用不真实，请指出或建议核实） |
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方法与过程表
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评分标准 |
满分值 |
得分点及说明 |
得分 |
存在问题 |
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基准地价系数修正法 |
基准地价简介 |
地价内涵 |
10 |
公布时间文号、价格内涵、估价期日、设定开发程度等 |
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|
修正体系 |
10 |
基准地价表及修正体系 |
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|
宗地级别的确定 |
10 |
宗地位置、用途，选定的土地级别及基准地价清楚，确定依据充分 |
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|
基准地价修正 |
编制待估宗地因素条件说明表 |
30 |
条件说明具体、客观、量化，前后一致 |
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|
编制待估宗地因素修正系数表 |
15 |
修正系数取值与条件说明评价相吻合 |
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|
其他因素修正 |
15 |
开发程度、期日、年限修正、其他特殊修正等 |
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|
地价计算 |
10 |
公式及计算过程 |
|
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小计 |
项目小计 V1 |
100 |
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|
方法运用完整性系数 K1 |
95%—100% |
考虑以上各项中未能涵盖的减分点 |
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|
该方法所占分值 W1 |
30，25，20，17（16） |
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|
得分 S1 |
S1=V1*W1/100 |
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剩余法 |
最佳开发利用方式 |
10/0 |
土地用途、容积率等是否符合规划和设计的要求，开发周期确定依据；现有房地产现状评估可不考虑该项内容 |
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|
不动产总价估算 |
25/35 |
估算方法与依据；区别对待待开发与现有房地产项目 |
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|
开发成本估算 |
25/35 |
估算成本全面、准确及其选择依据标准，投入进度，成新度测算及其依据 |
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|
利息计算 |
10/0 |
开发周期、利息率、计息周期；贴现率确定过程及依据 |
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|
利润计算 |
10/0 |
利润率选取依据、合理性；贴现率确定过程及依据 |
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|
税金及销售费用估算 |
10/20 |
选取全面、正确，依据充分、合理，销售期确定 |
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|
地价计算 |
10 |
公式及计算过程 |
|
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|
小计 |
项目小计 V2 |
100 |
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|
方法运用完整性系数 K2 |
95%—100% |
考虑以上各项中未能涵盖的减分点 |
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|
该方法所占分值 W2 |
30，25，20，17（16） |
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|
得分 S2 |
S2=V2*W2/100 |
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|
收益还原法 |
土地利用收益方式及总收益确定 |
35 |
土地利用及收益模式的分析清楚、客观收益的详细测算过程 |
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|
总费用 |
30 |
费用是否全面、取值依据是否合理 |
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|
土地纯收益确定 |
15 |
土地纯收益的剥离方法和依据（即房屋等其他资产纯收益确定是否合理，依据充分） |
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|
土地还原率确定 |
15 |
房地等各个还原率选取依据 |
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|
地价计算 |
5 |
公式及计算过程 |
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小计 |
项目小计 V3 |
100 |
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|
|
方法运用完整性系数 K3 |
95%—100% |
考虑以上各项中未能涵盖的减分点 |
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|
该方法所占分值 W3 |
30，25，20，17（16） |
|
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|||
|
得分 S3 |
S3=V3*W3/100 |
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|
成本逼近法 |
征地成本 |
15 |
组成部分是否全面、费用的确定依据是否充分合理、是否为客观成本 |
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|
土地开发费用 |
20 |
开发状况及相应的开发费用标准、依据，是否为客观的开发费用 |
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|
相关税费 |
15 |
组成部分是否全面、费用的确定依据是否充分合理、是否为客观成本 |
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|
利息计算 |
10 |
利息率选择、开发周期的设定、计息期 |
|
|
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|
利润计算 |
10 |
利润率选取依据、合理性 |
|
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||
|
土地增值收益 |
15 |
增值收益率或增值额确定依据、合理性 |
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|
相关修正 |
10 |
年期、区位、还原率等 |
|
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地价计算 |
5 |
公式及计算过程 |
|
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小计 |
项目小计 V4 |
100 |
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|
方法运用完整性系数 K4 |
95%—100% |
考虑以上各项中未能涵盖的减分点 |
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|
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|
该方法所占分值 W4 |
30，25，20，17（16） |
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|||
|
得分 S4 |
S4=V4*W4/100 |
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|
市场比较法 |
比较实例选取 |
15 |
案例个数，实际交易案例，时间限制、用途一致、相同供需圈等方面的说明（即选取过程和可比性分析情况），案例描述情况、选择特殊案例说明 |
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|
|
比较因素选择 |
15 |
是否包括影响地价的全部主要因素、因素选择是否合理 |
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因素条件说明及说明表编制 |
15 |
各条件描述是否客观、具体、量化 |
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因素条件及系数 |
情况修正体系 |
5 |
修正指数确定标准的编制理由和具体标准是否合理；修正是否恰当、相互权重是否合理，与因素分析中的说明是否一致 |
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期日修正体系 |
10 |
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年期修正体系 |
5 |
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区域因素修正体系 |
10 |
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个别因素修正体系 |
10 |
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地价计算 |
15 |
案例修正幅度、比准价格间差异是否符合要求；比准价格确定依据、权重确定、公式及计算过程 |
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小计 |
项目小计 V5 |
100 |
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方法运用完整性系数 K5 |
95%—100% |
考虑以上各项中未能涵盖的减分点 |
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该方法所占分值 W5 |
30，25，20，17（16） |
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得分 S5 |
S5=V5*W5/100 |
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总分小计 V |
V=S1+S2+S3+S4+S5 |
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方法选择合理性系数 X |
95%—100% |
方法选择是否恰当、合理，理由是否充分 |
|
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估价方法与估价过程得分 S |
S=V*X |
分数填入总分表中的估价方法与估价过程一项 |
|
|
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